文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：<g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗/strong>一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。