导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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