近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(x北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯iàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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