文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(为什么福建女人不能娶shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　为什么福建女人不能娶ng>二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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