文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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