“现在的(de)房地(dì)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的(de)分(fēn)化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的(de)民(mín)营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步考(kǎo)验着(zhe)国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的(de)赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营(yíng)企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到(dào)机(jī)构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至(zhì)存量(liàng)赛道人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思p>

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对(duì)看(kàn)好和内(nèi)装相关的(de)行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信(xìn)灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季(jì)报中他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策(cè)略优选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的(de)情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛(máo)利的(de)行(xíng)业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目(mù)到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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