万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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