近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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