一线城市，也不端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取消二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的消息在(zài)房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么(me)这么重(zhòng)要？首先二手房指导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个(gè)还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城(chéng)市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一(yī)举一(yī)动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手房指导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参(cān)考价(jià)（指(zhǐ)导价），银行核定(dìng)房价以(yǐ)网(wǎng)签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官方文件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正式通(tōng)知，目(mù)前(qián)仍按(àn)参考(kǎo)价(jià)办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次(cì)政策大(dà)概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照(zhào)新的规则进行，但(dàn)不(bù)会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出(chū)世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多(duō)南(nán)山(shān)、福田、宝(bǎo)安(ān)中心(xīn)区的高(gāo)价(jià)盘(pán)，直接按照(zhào)当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按(àn)照(zhào)指(zhǐ)导价来(lái)计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家还(hái)不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首付(fù)3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部(bù)分(fēn)，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接(jiē)让大批量买家(jiā)，失去了购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟进。事实也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施(shī)二手房指导价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响，二(èr)手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有(yǒu)6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研(yán)究中心(xīn)数(shù)据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深(shēn)圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成(chéng)交价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家(jiā)的实(shí)际(jì)购房成本高达(dá)20万/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受到了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手(shǒu)房成交量(liàng)创下多年新(xīn)低，学(xué)区(qū)房神话不再，房(fáng)产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施(shī)了(le)二手(shǒu)房指导价(jià)的城市陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政策(cè)。上海也(yě)考虑予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在新房(fáng)计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是(shì)同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急(jí)。3月(yuè)份，两部(bù)门联合发(fā)文(wén)，全(quán)面推动二(èr)手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这(zhè)是一(yī)条(tiáo)被(bèi)广泛好(hǎo)评的(de)新(xīn)政。对于(yú)激活二手房交易，具(jù)有定海神(shén)针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要(yào)发挥国(guó)民(mín)经(jīng)济(jì)“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从字(zì)面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如(rú)果(guǒ)压不住(zhù)，小船不(bù)就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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