OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位唐山大地震和汶川大地震哪个严重(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及唐山大地震和汶川大地震哪个严重OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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