文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗rong>

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。