近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义