万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(119出警收费吗 119出警收费标准是多少míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　119出警收费吗 119出警收费标准是多少　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的119出警收费吗 119出警收费标准是多少中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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