近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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