文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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