导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái盱眙的邮编号码是多少啊)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和盱眙的邮编号码是多少啊安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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