导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思trong>（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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