OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗ù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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