饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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