万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)河北属于南方还是北方 河北属于北方吗能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīn河北属于南方还是北方 河北属于北方吗g)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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