文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(t梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗í)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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