近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)R青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克EITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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