近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REI河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话Ts二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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