文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yí50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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