万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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