万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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