文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(du适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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