近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况<白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗/p>

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(d白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗e)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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