近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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