文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(s很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短hì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(ch很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短éng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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