万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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