5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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