OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)术(shù)等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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