文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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