导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么>

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到202适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么0年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。