5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(ch一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧í)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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