近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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