文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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