OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(正、异、新，正异新的区分wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价正、异、新，正异新的区分(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预正、异、新，正异新的区分算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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