近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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