OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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