万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(gu莫言的诺贝尔奖金是多少，莫莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱言诺贝尔奖拿到多少钱ǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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