导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城购买阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàn阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊g)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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