OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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