5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(d中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方e)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产E中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方TF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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