饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(ch什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)什么是等量关系式，什么是等量关系四年级，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(sh什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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