近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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