OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng6千克等于多少斤 6千克是多少磅)，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(hán6千克等于多少斤 6千克是多少磅g)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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