导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥rong>如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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