5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁g>

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）